财经观察家 马光远:取消公摊面积不用讲什么道

2019-03-14 16:25栏目:财经
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  1、在楼市领域,中国老百姓非常可怜,开发商跟老百姓之间的博弈完全不公平。

  2、房地产市场化20多年以来,我们跟很多非常初级、非常简单、非常不公平的问题在做斗争,而且斗争非常难,预售到现在还没有取消。

  3、房地产里边有很多腐败,其中一个腐败就是测量。比如说北京的房子一平米10万以上,给你少一平米,你根本是不知道的。

  5、公摊面积我们学的是香港,香港房地产领域那些好东西我们基本都没学,学来的都是特别不好的,比方土地招牌挂、预售。

  6、公摊面积取消天经地义,根本不用去讲什么道理,也不用去讲技术难度,更不用担心会出现各种各样的问题。

  7、房子耗费了几代人的财产,如果还在缺斤短两上再去坑害老百姓,这个市场本身就显得太低端了。

  欢迎大家收看《财经观察家》,我是 马光远。我们今天关注的话题是:公摊面积的取消问题。

  近日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》,其中第10项《住宅项目规范(征求意见稿)》中,第2.4.6条写道:“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

  我国住房销售自实行公摊面积制度以来,一些开发商把公摊面积变成了“摇钱树”,买100平米的房子实际只有70平米使用面积,甚至造成公摊面积越来越大。据中国之声报道,哈尔滨市棚改安置小区东直家园,一套建筑面积为108平方米的回迁房,使用面积只有54平方米,公摊面积的比率高达50%。

  2014年时,山东高密楼盘“贵宾首府”,得房率只有48%,被戏称为“史上最牛”公摊面积。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,取消公摊面积,有利于解决公摊面积计量不清晰的问题。中原地产首席分析师张大伟说,此举能够规范很多藏在公摊面积里的各种“猫腻”。

  关于公摊面积取消的问题,这个话题出现以后,我自己感觉非常奇怪,为什么?因为这个问题本身从房地产市场化以来,大家一直在讲,讲到最后大家不愿意讲了。我没有想到,这个事一出来以后,住建部对住宅的整体的工程进行规范的一个提示里边,提到这么一句话以后,大家非常兴奋。

  其实这个问题在我们所有房地产问题里边,算大家都认为不值得讨论的一个问题。所以现在这个热起来说明什么?2019年的房地产市场不容乐观,往下走的态势非常明显。现在无论是政策面还是市场面本身去看的话,基本上都处在一片空白。所以这么一个消息出来以后,大家非常兴奋。

  我们从1998年房地产市场化以来,老百姓买房的时候买到的那个房子,你所有的房本上面的面积里边,不是你实际房子的面积。里边包含了很多东西,比如说,买房以后开发商会告诉你,实际使用面积多少?你发现你买了个一百平的房子,最后拿到手里边一看,实际使用面积只有70平,那么剩下的30平米去哪里去了?

  剩下的30平米,比如说算在很多地方,比如说楼道也算你的,公用的很多的空间都算在里边,等于是把大家公共使用的那些部分全部摊给你了,这叫公摊。但是公摊有多少?谁也说不清楚,为什么?

  因为每一个房子、每一个小区,大家如果去买房子话,你会发现开发商有时候宣传的时候总是告诉大家什么?有个得房率,有些广告里边讲说,得房率高,得房率高什么意思?就说公摊可能不到20%,只有百分之十几,那么80%多属于你。

  公摊最多的多到什么程度?最变态的数字可能会达到50%,也就是说,你买了个一百平米房子,你实际使用的面积可能只有50平米。

  板楼一般得房率比较高一点,塔楼的得房率,由于大家公共使用的面积比较多,得房率会差一点,但是30%左右就比较正常,百分之二十几算不错的。所以这么多年以来,大家一听到说要把这么一部分取消掉,大家都很幸福,幸福在什么地方?不是说这个取消掉以后房价就会掉,而是这个取消掉以后,大家认为那个说不清道不明的公摊面积本身,最起码我在买房子的时候,我是明明白白付了房价的。

  但这个问题最大的价值在哪里?就是我们过去一直讲的中国房地产老百姓非常可怜,就是开发商跟老百姓之间的博弈完全不公平。

  不公平体现在很多方面。过去我们碰见过预售,为什么要碰见预售?因为你的房子你根本没见着,你的房子究竟怎么样?预售最极致的时候,开发商挖个坑就开始卖房子,你买的房子究竟品质怎么样?房子样子怎么样?你可能只看了那么一个图,其他的一无所知。

  建成以后如果跟过去的不一样的话,你根本没有权利。所以我们过去一直抨击预售应该取消,这样的话最起码我去买房子的时候,我看一下那个房子怎么样。

  第二个比较原始的就是公摊面积,你买了多大的房子,让你掏了一百平米的钱,但是你究竟得到多少房子?你是不清楚的。那也就是说,老百姓在整个交易的过程中,连明明白白地交易这一点都做不到。

  所以房地产市场化20多年以来,我们其实跟很多非常初级、非常简单、非常不公平的问题在做斗争,而且斗争非常难。

  你比如说,你这个房子究竟多少?相关的测量部门要测量的,测量的过程中,比如说北京的房子一平米10万以上,那么给你少一平米,你根本是不知道的。少一平米就少个十多万,少两平米就少个20多万。

  20多万,如果说在测量部门如果很公开很透明的话,你是可以搞清楚的,如果他在里边玩点猫腻,你等于多交20多万块钱。所以大家为什么说要把公摊要透明化。

  公摊面积学的是香港的模式,但鉴于公摊面积带来的弊端,2008年,香港测量师学会产业测量组开始推动香港房地产行业采用“实用面积”,当年10月,港府公布“实用面积”。

  2010年,香港立法会房屋事务委员会建议,在新房买卖中,去掉公摊面积,按照实用面积定价。在2012年12月,香港官方要求从2013年开始实行住宅物业销售新规,二手房销售先行提供“实用面积”。

  当年4月,《一手住宅物业销售条例》开始实施,新房只能用实用面积来标准面积,以“每平方呎/平方米”来表示售价。对于新房不按照“实用面积”标注,还可能吃上官司,被罚款100—500万港币,判处3—7年监禁。从此,香港房地产销售由此彻底告别“公摊”。

  我看到有很多专家在谈这个问题的时候,谈到很多难,说房价就高了,房价高了它是名义高了,但是透明了。过去高,你根本不知道人家究竟给你给了多少房!缺斤短两的事咱们是搞不清楚的。

  但是现在最起码我能够搞清楚。有些人说那个墙有多厚,你搞不清楚!这有什么搞不清楚的,是完全可以搞清楚的,是吧?所以这个事,事实上反映的是,我们把这个非常简单的东西,能不能给老百姓透明化?完全透明!那么完全透明,从技术环节本身来讲的线%的国家和地区房子都是按正常面积,你很少听到公摊。你听到一个什么叫公摊的,大家都觉得莫名其妙。

  后来有人讲说,这个事是我们学香港来的。香港房地产领域那些好东西,我们基本都没学,学来的都是香港房地产领域特别不好的。比方土地招牌挂是吧?就是学香港。第二个,预售也是学香港。

  但是学香港把香港预售的好东西我们没有学,好东西是什么?人家在预售的时候,一开始这个钱不是全给开发商的,人是要交给真正的中间的监管机构,而且是要按照工程的进度慢慢给你。

  我们现在是什么?房子还没见着,已经把首付给他了,而且在银行贷了款,把贷款的钱全部给他了,而且还开始付着利息。这种情况只有在中国大陆有,香港的预售不是这样,哪怕在美国有极少数极少数的房子也是预售,也不是这样的。

  我们说同样的一个东西到了我们这个地方以后,可能变得面目全非。凡是不利于开发商的、不利于相关部门的,我们全拿掉了。凡是有利于他们的,全留下,叫国际惯例。我觉得这种东西在中国房地产整个产业链上真的是比比皆是。所以当我看到大家为这个事欢呼的时候,我真的觉得中国老百姓真的太好了,就这些事本身不应该存在这么长的时间。

  相关部门如果从廉政的角度来讲的话,这个问题也应该把它拿掉,给老百姓明明白白:我买了多少房子就是多少房子。

  那么剩下的所谓的公摊,有人讲说你一旦把公开取消掉,开发商可能会偷工减料,我觉得这都是吓唬老百姓的。因为中国房地产市场,大家现在看到已经慢慢地从过去的卖方市场转向买方市场。房子很多,你要是没有公共空间,你要公共空间特别少的话,谁买你的房子?有人甚至担心连电梯人家可能都不会给你装,这不胡扯吗?

  所以我觉得,把公摊面积取消天经地义,根本不用去讲什么道理,也不用去讲什么技术难度,更不用担心会出现各种各样的问题。既然认为这个是应该去做,那就大刀阔斧地推动去做。因为我们把中国房地产市场的很多的顾忌,很多的不公拿掉的话,更有利于这个市场的发展。

  2019年开始,随着这个市场本身逐渐走向平稳,老百姓在买房子的时候有了更多的话语权和选择权以后,其实是我们对包括公摊面积这些过去不合理的东西进行整治、进行清理最好的时机。因为在这个时机你做这些事的话,对开发商来讲他也是愿意的,因为他的压力比较大。

  谁如果说直接按照套内面积去卖房子,我觉得是整个市场它是受欢迎的。所以我觉得在这个里边,第一真的没有什么大道理可讲。很简单,就是公平交易,透明交易,仅此而已。

  我买多少平的房子清清楚楚明明白白,哪有那么多道理,哪有那么多理论,哪有那么多国际惯例?如果说非要套国际惯例的话,我们讲这个事本身只有中国惯例,没有国际惯例。因为99%的国家和地区都是完全按照实际面积来的。

  房子耗费了几代人的财产,如果说我们还在缺斤短两上边再去坑害老百姓的话,这个市场本身就显得太低端了。

  所以我觉得,2019年其实对于整个房地产市场来讲,既然调控已经达到让整个市场恢复平稳的目标,那么下一步,一方面是我们的整个房地产市场的制度建设要加把力;另一方面,对过去特殊情况下形成的很多像公摊面积这些不合理的制度,影响整个市场健康发展的制度,坑害老百姓的制度,一定要废除。在整个的测量环境,减少很多腐败、寻租的机会非常重要。

  我这么多年在国内每一次买房子的时候,其实最头疼的就是公摊。因为我也搞不清楚,我还问过测量相关部门的人,其实他们也讲,他们有些东西也搞不清楚。

  我记得当时我买第一套房子的时候,还研究说怎么样用什么测量工具进行测量,然后怎么样?然后去算,根本没用的!你根本搞不清楚那个墙有多厚,砖有多厚,你都搞不清楚!所以我们最后买了一个房子,有时候我们到别人家去,一听人家房子一百平米感觉很大,然后到另一家去,说一百平房子很小。为什么?

  这对老百姓来讲真的是一笔很大的钱,所以我觉得,我们今年整个房地产市场既然已经平稳,那么主要任务仍然在制度建设方面,在过去的一些不合理的规定方面,一定要下决心消除。

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